Ev Sahibi "Kendim Oturacağım" Diyor: Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkarabilir? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (2026)

Kira artışı tartışmalarından sonra en sık duyulan cümle şudur: "Evi kendim kullanacağım, çıkman gerekiyor." Peki ev sahibi bunu söyleyerek kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Kimin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu, torunu), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m. 350). Mahkeme ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını; ev sahibinin mevcut konut durumu, iş ve okul durumu, ailenin büyüklüğü gibi somut koşullara göre değerlendirir.

Dava Ne Zaman Açılabilir?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira süresinin sonunda açılabilir. Dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350). Kiraya veren, kira süresi bitmeden kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyeceğini yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bu süreler kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve ev sahibi bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır. Örneğin kira sözleşmesi her yıl 1 Eylül'de yenileniyorsa ve ev sahibi süre bitmeden yazılı bildirim yapmadıysa, davayı 1 Eylül'den itibaren bir ay içinde açması gerekir.

Ev Satıldıysa Yeni Malik Ne Yapabilir?

Ev satıldığında kira sözleşmesi yeni malike geçer; kiracı sadece ev satıldığı için çıkmak zorunda değildir (TBK m. 310). Yeni malik evi kendisi veya yakınları için kullanmak istiyorsa, evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır (TBK m. 351). Bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik bu yola başvuramaz ve sözleşmenin bitimini beklemek zorundadır.

Önce Arabuluculuk Zorunlu

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde de önce arabuluculuk sürecine gidilir; anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Arabuluculukta tahliye tarihi ve taşınma masrafları gibi konularda anlaşmak mümkündür.

On Yıllık Uzama Süresi

Konut kiralarında sözleşme on yıllık uzama süresini doldurduktan sonra ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Bu durumda ihtiyaç ispatı gerekmez.

Tahliye Taahhüdü İmzaladıysanız

Kiracı tahliye için belirli bir tarih gösteren yazılı bir taahhütte bulunduysa, ev sahibi bu tarihte tahliye isteyebilir. Ancak taahhüdün kiracı evi teslim aldıktan sonra verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle birlikte imzalatılan boş tarihli taahhütler uygulamada sıkça tartışma konusudur.

İhtiyaç Sahte Çıkarsa

İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen konut, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355). Taşındıktan sonra evin yeniden kiraya verildiğini fark ederseniz, ilanların ekran görüntülerini ve yeni kiracıya ilişkin bilgileri saklayın.

Kira Artışını Kabul Etmemek Tahliye Sebebi mi?

Yasal sınır içindeki kira artışını ödememek ayrı bir meseledir; ancak yasal sınırın üzerindeki bir zam talebini kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin "ya zammı kabul et ya çık" yaklaşımı, ihtiyaç davasının samimiyetine ilişkin değerlendirmede de dikkate alınabilir. Yasal kira artış oranını Kira Artış Hesaplama aracımızla öğrenebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.