5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası: Ne Zaman ve Nasıl Açılır?

Türkiye'de uzun süredir aynı kiracıyla devam eden ev sahipleri, TÜFE'ye bağlı yasal artış sınırının piyasa fiyatlarının çok altında kaldığını düşünüyor. Bu durumda gündeme gelen yol: 5 yılı dolmuş kira sözleşmelerinde kira tespit davası.

5 Yıl Şartı Neden Önemli?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği kira sözleşmesinin yenilendiği yıllarda artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Bu oran her ay TÜİK verileriyle değişir; güncel oranı kira artış hesaplama aracımızdan öğrenebilirsiniz.

Ancak aynı maddenin son fıkrasında önemli bir istisna var: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim tarafından yeni kira bedeli tespit edilebilir. Bu tespit yapılırken TÜFE 12 aylık ortalamasının yanı sıra kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de dikkate alınır.

Kısacası: 5 yıl şartı dolmuşsa ev sahibi TÜFE sınırının üzerinde artış için mahkemeye başvurabilir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davayı ev sahibi açabileceği gibi kiracı da açabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılır.

Dava Süreci Nasıl İşler?

1. Aşama: Dilekçe Sunulması

Mahkemeye dilekçe sunulurken şu deliller eklenmelidir: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, son ödenen kira makbuzları, emsal kira değerlendirmesi (en az 3-5 emsal taşınmaz), bilirkişi incelemesi talebi.

2. Aşama: Bilirkişi Atanması

Mahkeme genellikle inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlak komisyoncusu bilirkişisi atar. Bilirkişi taşınmazın bulunduğu sokak ve binadaki emsal kiraları araştırır.

3. Aşama: Karar

Hakim emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve hakkaniyeti değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Bu bedel TÜFE'nin üstünde olabilir.

4. Aşama: Geriye Dönük Uygulama

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu şartlar yoksa ve dava yeni dönem içinde açılmışsa, belirlenen bedel kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle bildirim ve dava tarihlerinin doğru planlanması önemlidir.

Kiracı Açısından: Nasıl Korunulur?

5 yıl şartı dolmuş kiracılarsanız korkmayın, dava size dönmüş değil. Mahkeme her durumda emsal kira bedellerini araştırır.

Kiracı olarak yapabilecekleriniz: Emsal kira araştırmanızı yapın. Kendi bilirkişi raporunu sunabilirsiniz. Taşınmazın eski olması, bakımsızlığı, lokasyon dezavantajları lehinize argümanlar. Önceki yıllarda eksik bakım yapıldığını ispatlayabilirsiniz.

Örnek Kira Tespit Hesaplaması

Varsayımsal bir örnek vermek gerekirse: Beş yılı dolmuş bir sözleşmede mevcut kira 8.500 TL, bilirkişinin tespit ettiği emsal kira ise 18.000 TL olsun. Yargıtay uygulamasında, kiracının uzun süredir aynı yerde oturmasından doğan durum gözetilerek emsal bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapılır. Bu nedenle mahkemenin belirleyeceği bedel çoğu zaman emsal kiranın altında kalır.

Davanın Maliyeti

Kira tespit davası açma maliyeti yaklaşık olarak şu kalemlerden oluşur: Mahkeme harcı, gider avansı, bilirkişi ücreti, avukat vekalet ücreti.

Dava açmadan önce maliyetin gelecek kira artışıyla karşılaştırması yapılmalı. Çoğu davada artış davayla orantılıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.