Kiracı Kirayı Ödemiyor, Evden de Çıkmıyor: Ne Yapmalıyım? İcra Yoluyla Tahliye ve 30 Gün İhtar (2026)

Kirayı aylardır ödemeyen ama evden çıkmayan kiracı, ev sahiplerinin en sık yaşadığı sorunlardan biri. Bu durumda öfkeyle kilidi değiştirmek veya elektriği kesmek, ev sahibini hukuken zor duruma düşürebilir. Kanun, ev sahibine hem hızlı bir icra yolu hem de dava yolu tanır.

İcra Yoluyla Tahliye Nasıl Yapılır?

Ev sahibi, kira sözleşmesine dayanarak icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatır (İİK 269, Örnek 13 ödeme emri). Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; konut kiralarında borcu ödemesi için otuz günlük süre verilir. Kiracı bu sürede ödeme yapmaz ve itiraz da etmezse, ev sahibi ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması ve tahliye yine icra mahkemesinden talep edilir.

Kira ilişkisi veya sözleşmedeki imza açıkça inkâr edilirse uyuşmazlık genel mahkemede, yani sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye kararı verildikten sonra kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmeden tahliye yapılamaz.

Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak kanun, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu zorunluluğun dışında tutmuştur. Yani tahliye talepli icra takibi için önce arabulucuya gitmek gerekmez; buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası öncesinde arabuluculuk şarttır.

30 Günlük İhtar ve Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiraya veren, kirayı ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut kiralarında bu süre en az otuz gündür ve tebliğden itibaren işler. İhtarda fesih uyarısının açıkça yer alması gerekir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılabilir.

Ayrıca kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK 352/2). Bu durumda borcun sonradan ödenmiş olması dava hakkını ortadan kaldırmaz.

Ev Sahibi Kilidi Değiştirebilir mi?

Hayır. Kiracı ödeme yapmasa bile ev, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının konutudur. Kiracının rızası olmadan eve girmek konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturur (TCK 116); bu suçun cezası altı aydan iki yıla kadar hapistir. Kilide veya eşyalara zarar verilirse mala zarar verme, alacağı tahsil etmek için zor kullanılırsa başka suçlar da gündeme gelebilir. Elektrik veya suyun kesilmesi de ev sahibinin kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine aykırıdır ve tazminat sorumluluğu doğurabilir. Kiracı bu durumda zilyetliğin korunması için dava açabilir.

Depozito Kiraya Sayılabilir mi?

Güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli olabilir ve kira sözleşmesi devam ederken kural olarak ödenmeyen kiralara mahsup edilemez. Sözleşme sona erdikten sonra ev sahibinin kira ve hasar alacaklarıyla takas edilebilir. Güvence vadeli bir hesaba yatırılmışsa, sözleşme bittikten sonra üç ay içinde dava veya takip başlatıldığı bankaya bildirilmezse banka kiracının talebiyle güvenceyi iade eder.

Geçmiş Kiralar Ne Kadar Geriye Dönük İstenebilir?

Kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK 147). Bu nedenle ödenmeyen kiraların uzun süre beklenmeden takibe konulması önerilir. Kira sözleşmesiyle ilgili diğer konular için kira sözleşmesinde bilinmesi gerekenler rehberimize bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.